절세의 비법들

 

원천징수 소득세를 환급받자

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인터넷 이벤트에 응모했다가 운 좋게 값나가는 경품을 받았다고 하자.

공짜라서 좋긴 한데 아쉬운 것은 내 돈으로 '세금'을 내야만 받아갈 수 있다는 것이다.

그래도 돈을 다 주고 사는 것보다는 거의 공짜나 다름없기에

22%의 세금을 내고 당첨된 물건을 찾아오게 되는데,

여기서 약간의 세금상식을 알고 있다면

22%의 세금을 내지 않아도 되는 방법이 있다.

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원래 세법에서는 이렇듯 공짜로 받는 당첨 물품에 대해서 기타소득이라 하여

무조건 물품 가격의 22%에 해당되는 금액을

소득세로 원천징수를 하도록 되어 있다.

하지만 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 하게 되면

이미 낸 세금을 전부 혹은 일부를 돌려받을 수 있는 것이다.

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사은품이나 당첨으로 받은 물품의 합계액이 연간 합하여 300만 원 이하인 경우

종합소득세 신고를 하지 않아도 되지만,

본인이 새무서에 가서 종이 한 장에 몇 자 적어서 제출하게 되면

300만 원 미만인 경우 이미 냈던 22%, 즉 66만 원 정도는

그냥 바로 세무서에서 통장에 입금해준다.

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그 이상의 경우도 마찬가지로

소득금액에 따라 종합소득세 세율을 적용하여 상당부분을 돌려받을 수 있다.

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고지서를 늦게 받았을 경우

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고지서가 납세자 또는 납세자 가족 등에게 송달이 되어야

비로소 고지서로서의 효력이 발생한다는 것이

'도달주의'에 입각한 이론인데

즉 고지서는 납세자가 받았다는 증거가 있어야만 되고

그 순간부터 14일 이상의 납부기한을 주어야 한다는 것이다.

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예를 들어 적법하게 발부된 고지서가 등기로 25일 송달되었는데

납부기한이 30일이라고 한다면 이는 잘못된 고지서이다.

세금을 납부할 준비기간을 너무 짧게 준 것이기 때문이다.

이런 경우 고지서를 늦게 받았다는 증거를 준비해두면 되고

나중에 가산세가 포함된 고지서가 송달될 때

그 이유를 들어 전화를 하면 새로운 고지서가 가산세 없이 발부되니

그때 세금을 납부하면 된다.

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채권할인은 국민은행이나 증권회사에 직접 매각하자

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국민주택채권을 법무사사무실에 가서 할인하는 등 개인적으로 할인하는 것보다는

국민은행이나 증권회사에 직접 매각하는 것이 할인료가 2~3% 저렴하다.

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상속재산의 매각 시기에 따른 상속세 절세

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4월에 이 대리와 정 대리의 부친이 돌아가시는 바람에

두 사람은 대지와 금융재산을 포함하여 각각 7억 원의 재산을 상속받게 되었다.

이 대리는 대지를 9월에 6억 원에 팔았고,

정 대리는 이 대지를 11월 말에 6억 원에 팔았다.

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상속받은 부동산을 상속개시 후 6개월 이내에 양도할 경우

처분가액으로 상속재산을 평가한다는 사실을 알지 못한 이 대리는

상속세 2,500만 원을 부담하였으나

정 대리는 상속세를 하나도 물지 않았다.

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비거주자와 상속

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상속세는 피상속인을 기준으로 계산하므로

상속인이 거주자냐 비거주자냐는 그리 중요치 않다.

사망한 사람, 즉 피상속인이 거주자인지 비거주자인지가 더욱 중요하다.

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비거주자와 증여

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증여세는 수증자, 즉 증여받는 사람을 기준으로 세금을 매기므로

증여자보다는 수증자가 거주자인지 비거주자인지가 중요하다.

똑같은 재산을 증여받았다 하더라도

수증자가 거주자인지 비거주자인지에 따라

세부담이 달라지는 것이다.

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임차인이 부도 발생시 세금 환급받자

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임차인이 월세를 내지 못하고 부도가 났을 경우에도

부가가치세는 신고, 납부해야 한다.

돈도 받지 못했는데 무슨 세금을 내야 하냐고 생각할지 모르지만

그렇지 않다.

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그렇다면 부도가 난 외상매출금에 대한 부가가치세를 어떻게 돌려받을 수 있을까?

거래처가 파산한 경우 상법상의 소멸시효기간이 3년이기 때문에

3년이 되는 시점에 비용으로 계상을 한 후

매출세금계산서, 외상매출금 장부 등을 첨부하여

세무서에 대손세액공제 신청을 해야 한다.

물론 간이과세자가 아닌 일반과세자일 경우만 해당된다.

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주거용 오피스텔을 사무실로 임대하는 경우

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박 모 씨는 임대를 하기 위해 주거용 오피스텔을 분양받았다.

하지만 당연히 주택으로 임대할 생각이었기 때문에

사업자등록은 생각지도 않았다.

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그런데 2008년 초 오피스텔이 준공되어

주거용으로 사용할 임차인과 임대차계약을 하였는데

얼마 전 임차인이 사정상 나가게 되었고

대신 오피스텔을 사무실로 사용할 임차인과 임대차계약을 하게 되었다.

뒤늦게 사무실로 사용하는 임차인과 임대차계약을 하게 되어

세무서에 사업자등록을 낸 박 씨는

분양받을 때부터 사업자등록을 하였으면

건물부분 부가가치세를 환급받을 수 있었을 텐데 하는 후회를 하게 되었다.

박 씨가 부가가치세를 환급받을 수 있는 방법은 없을까?

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사업자가 면세사업에 관련된 매입세액에 해당되어

그 매입세액이 공제되지 않은 감가상각자산을 과세사업에 사용, 소비하는 때에는

그 과세사업에 사용, 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.

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따라서, 박 씨가 부가가치세 환급을 받기 위해서는

과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간에 대한 부가가치세 확정신고와 함께

과세사업 전환 감가상각자산 신고서에 의해

사업장 관할세무서장에게 신고해야 한다.

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나대지는 자녀에게 증여하고 건물은 부모가 지어라

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나대지는 세대별로 합산한 공시가격이 3억 원이 넘으면

종합부동산세 과세대상이다.

도심지에 있는 빈터는 웬만하면 개별 공시지가 3억 원 이상인 경우가 많다.

이런 나대지의 경우

상가나 사무실 등 상업용 건물 신축을 우선 고려해야 할 것이다.

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나대지를 부모가 보유하고 있다면 자녀에게 우선 증여하고

건물은 자금원이 충분한 부모 명의로 신축하는 방안을 생각해보자.

부모가 자기 땅 위에 자기 돈으로 건물을 짓는다면

증여세에 당장 아무런 문제가 없겠지만,

향후 이 부동산의 가치가 상승한 후 자녀에게 증여 또는 상속하게 된다면

미래에 부담할 세금이 많아지게 된다.

그렇다고 건물을 자녀 명의로 하면

자녀의 자금이 없는 경우 당장의 건물신축자금에 대한 증여세 문제뿐만 아니라

이런 증여세를 부담하고 취득한 건물은

세월이 흘러갈수록 그 가치는 하락하게 된다.

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따라서 어차피 부담할 증여세라면 자녀에게 토지를 증여하면서 부담하고

건축은 부모가 신축한다면

자녀가 소유하는 토지는 세월이 갈수록 그 가치가 증가하게 될 것이고,

부모가 소유하는 건물은 그 가치가 하락하여

향후 건물만을 자녀로 이전하는 경우 이전비용이 그만큼 줄어들게 될 것이다.

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국내부동산과 해외부동산 세법적용이 다르다

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먼저, 주택보유수에 따른 중과세율 적용이 다르다.

양도소득세가 중과세되는 주택은

국내주택을 2개 이상 소유하고 있는 1세대가 양도하는 주택이다.

즉 국내에 있는 주택만으로 다주택자 해당여부를 따지게 된다.

양도소득세 계산시 해외주택은 주택수에서 제외되는 것이다.

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둘째, 보유기간에 따른 차등세율 적용이 다르다.

국내에 있는 부동산을 처분할 경우

보유기간에 따라 1년 이내 처분시 50%,

1년 이상 2년 미만 보유시 40% 높은 차등세율이 적용되지만

해외부동산의 경우

보유기간에 따른 세율차이가 없이 일반세율(9~36%)이 적용된다.

취득하고 그 다음 날 처분해도 해외부동산은 50% 세율이 적용되지 않는다.

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셋째, 해외부동산(해외주택 포함)에 대하여는

2007년 12월 31일까지 양도분에 대하여는

주택수에 관계없이 장기보유특별공제가 적용되었으나

2008년 1월 1일 양도분부터는

해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

즉 아무리 오래 보유했더라도

물가상승률이나 화폐가치의 상승폭이 반영되지 않는다.

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넷째, 국내주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 요건을 채우고 양도하는 경우

양도소득세가 비과세되지만

해외주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세 규정 자체가 적용되지 않는다.

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해외 부동산을 상속, 증여받은 경우도 세금이 있다

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해외부동산을 상속할 경우

피상속인(돌아가신 분)이 거주자라면

국내외 모든 재산에 대해 국내에서 세금을 내야 한다.

해외소재 재산에 대해 소재지 국에서 상속세를 냈다면

외국납부세액공제를 받을 수 있다.

피상속인이 비거주자인 경우

국내소재 재산에만 상속세가 과세되고

해외소재 재산은 상속세 과세대상이 아니다.

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재산을 증여받은 자(수증자)가 거주자인 경우에는

거주자가 증여받은 모든 재산에 대해 증여세가 과세되므로

해외부동산을 증여받은 경우에도 증여세가 과세된다.

부동산취득자금의 송금인과 부동산 명의인이 다른 경우에

취득자금 능력이 없는 미성년자 등이 취득한 경우

증여세 과세대상이 될 수 있다.

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수증자가 비거주자인 경우에는

비거주자가 증여받은 재산 중에서

국내에 있는 재산에 한하여 증여세가 과세된다.

그러나 거주자(예를 들어 아버지)가 비거주자(미국으로 이민 간 아들)에게

국외에 있는 재산(해외주택)을 증여하는 경우

증여자가 증여세를 납부할 의무가 있다.

그러나 당해 재산에 대해 외국의 법률에 의해 증여세가 과세되는 경우에는

납세의무가 없다.

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시가가 확인되지 않는 부동산을 부담부증여하는 경우 기준시가로 양도소득세를 낼 수 있다

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부담부증여란

수증자(증여받은 사람)가 일정한 급부를 하는 채무를 부담하고 있는 증여계약을 말한다.

예를 들어

"임대보증금과 아파트를 담보로 한 은행 빚으로 아파트를 샀다.

그 아파트를 증여할 테니 임대보증금과 은행 빚은 네가 내 대신 갚아라"와 같은 것이다.

즉 부동산을 증여받음과 동시에 그 부동산이 담보하고 있는 은행채무 등을

수증자가 인수하기로 한 증여형태를 말한다.

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이와 같이 자산을 증여하면서

당해 증여자산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는

증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분만

그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아

양도소득세를 과세하고,

채무를 제외한 부분은 증여세를 부과한다.

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따라서 증여하는 부동산이

상증법상의 시가(매매사례가액, 감정가액, 수용가액, 보상가액 등)가 존재하지 않는 경우,

채무승계분에 대한 양도소득세는 기준시가로 계산될 수밖에 없기 때문에

이해관계가 없는 제 3자에게 양도하는 경우보다 양도가액이 낮게 산정되어

양도소득세 부담이 상대적으로 낮게 나오는 결과를 가져온다.

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손해 본 부동산이 있으면 이익 난 부동산과 같은 해에 팔아야 세금이 줄어든다

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개인의 양도소득세 과세는

매 연도 단위(1월 1일 ~ 12월 31일)로 개인별로 모두 합산하여 과세된다.

부동산을 처분할 때 꼭 이익만 날 순 없다.

손해도 볼 수 있는데

같은 연도에 팔면 이를 통산하여,

즉 그해 양도한 모든 과세대상자산의 양도소득(이익) 또는 양도결손(손해)을 모두 합한 후

순액으로 과세하는 체계이다.

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그러나 매 연도에 발생되는 양도소득에서 공제할 수 있는 결손금은

당해 연도의 결손금에 한한다.

즉 과거의 결손금은 공제되지 않고

그해 발생한 결손금은 그해에 한하여 공제되는 것이다.

일반적인 사업소득에서는 이월결손금이라고 하여

5년간에 걸쳐 공제되는 개념과 차이가 난다.

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따라서 보유하고 있는 부동산 중 당초 취득할 때보다 손해가 난 경우라면

이익 난 부동산을 같은 해에 처분해야

개인의 전체적인 양도소득이 그만큼 줄어들게 되어

부담하는 세금이 줄어들게 된다.

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연말과 연초에 나누어서 팔면 세금이 줄어든다

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개인의 양도소득세 기본세율은 누진세율 구조이다.

일반적인 부동산 자산의 경우

양도소득세율은 4단계 누진세율로 적용되는데

이러한 과세표준은 연 단위로 합산하여 계산된다.

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따라서 연도 말에 처분이 예정되어 있는 부동산의 경우

연도 말에 일부 처분하고 연도 초에 일부 처분하면

과세표준 8,000만 원까지는 낮은 세율로 적용되어

세부담이 일시에 처분하는 것에 비해 절감된다.

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아울러 매년 국내부동산을 처분하는 경우

인별로 연 250만 원 양도소득기본공제가 되는바

연도를 달리해서 처분하면 각 연도별로 공제가 되므로

이에 대한 세부담도 줄어들게 된다.

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주택멸실 후 나대지만 3년 이내 처분하라

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주택을 멸실하면 주택은 없는 것이므로 당연히 주택수에서 빠지게 된다.

따라서 그 부수토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지가 되며,

이를 양도할 경우 주택의 부수토지가 아닌 그냥 나대지의 양도로 보아

다주택자 중과규정에 해당되지 않는다.

단, 나대지의 경우 비사업용 토지로 보아 양도소득세가 60% 중과되는데

세법의 특례규정 중 건물을 멸실하고 2년 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 않으므로

주택멸실 후 3년 이내 처분하면

다주택자 중과 규정과 비사업용 토지 중과규정 모두를 피할 수 있다.

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이때 주의할 것이 있다.

멸실된 주택이 무허가 주택이라면 위 혜택을 볼 수 없다.

주택과 그 부수토지를 소유하고 있던 자의 당해 주택의 건축물이

멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날부터 2년 기간 동안은

비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보지만,

무허가 주택은 적용되지 않는 것으로 해석하고 있다.

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비사업용 토지에 대한 중과세

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2007년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에 대해서는

아무리 오랫동안 보유하였다 하더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없을 뿐만 아니라,

세율 또한 60%의 무거운 단일세율을 적용받게 된다.

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무허가 건물은 세법에서 인정받지 못한다

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법에 의해 허가 등을 받아야 할 건축물로서

허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 사용하는 경우가 있다.

실제 건축물이 엄연히 존재하고

토지소유자가 임대사업자로 등록하고

부가가치세와 종합소득세를 납부하고 있더라도

양도소득세를 적용함에 있어

이를 사업용 토지로 보지 않고 있다.

지방세법에서는 무허가 건축물의 부속토지를

재산세 별도합산과세대상에서 제외하고 있기 때문이다.

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또한 건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 토지의 경우

건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 날로부터 2년간은 부득이한 사유가 있다고 보아

사업용으로 사용하고 있는 것으로 보고 있지만,

이 경우 역시 허가된 건축물을 철거하는 경우만 해당한다고 해석하고 있다.

따라서 설령 건축물이 있는 토지라 할지라도 무허가 건축물인 경우

세법상 여전히 비사업용 토지에 해당되므로

이를 감안한 양도설계가 필요하다.

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단, 무허가 건축물이 주택으로 사용되고 있다면

그 부속토지는 주택 부속토지에 해당되어 달리 판단되어야 할 것이다.

우선 무허가 주택을 주택수에 포함하여 비과세 및 다주택중과가 적용되고,

그 다음 도시지역의 경우

주택정착면적의 5배(도시지역 외의 경우 10배)를 넘는 부분에 대하여

비사업용 토지로 보아 양도소득세 중과가 적용되는 것이다.

토지 위에 건축물이 허가된 건축물인지에 따라 세법적용이 다르며,

설령 무허가 건물일지라도

그 사용용도가 주택인지 아니면 다른 용도인지에 따라 적용세법이 다르므로

이를 사전에 검토해야 할 것이다.

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나대지를 주차장으로 활용하는 경우 직접 운영해야 한다

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나대지를 주차장으로 사용할 때 일정한 경우 사업용으로 보는 규정이 있다.

건물 부수 주차장용 토지, 업무용 자동차 부설 주차장용 토지,

그리고 주차장 운영업을 영위하는 사람이 소유한 노외 주차장의 경우가

이에 해당한다.

이때 가장 주의해야 할 것은

주차장업용 토지의 경우 토지소유자가 직접 사업자등록을 내고 주차장을 운영해야 하며

타인에게 임대하는 경우에는 사업용으로 인정받지 못한다는 것과

주차장을 운영하여 발생하는 1년간의 수입금액 비율이

토지가액의 100분의 3 이상이어야 한다는 것이다.

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나대지로 방치되어 있는 땅이

위 요건에 맞추어 적어도 2년 이상 주차장 사업에 활용한 후 양도해야만

60% 양도세 중과를 피할 수 있다.

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물건적치장으로 허가받으면 비사업용 토지에서 제외된다.

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취득 후 사용이 제한되어야 사업용으로 인정받는다

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비사업용 토지를 판단함에 있어 부득이한 사유가 있는 경우에는

그 사유가 유지되는 기간을 사업에 사용한 것으로 보아

사업용 사용기간을 계산한다.

대표적인 사례가 법령에 의해 사용이 금지 또는 제한된 경우인데

이때 주의해야 할 것은

토지 취득 후 이런 사유가 발생해야 한다는 것이다.

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예를 들어 양도 당시에는 사업에 사용하지 아니하는 토지이지만

토지 취득 후 개발제한구역으로 사용이 제한되었다면

이 제한된 기간을 사업에 사용한 것으로 보아

비사업용 토지 여부를 판단한다.

그러나 개발제한구역으로 지정된 이후에 토지를 취득했다면

양도 당시까지 사업에 사용하지 않았으므로

비사업용 토지에 해당되는 것이다.

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그렇다면 상속으로 취득한 경우는 어떨까?

세법 개정으로 2008년 2월 22일 이후 양도하는 분부터는

피상속인이 토지를 취득한 후

법령에 따라 사용이 금지 또는 제한되거나 문화재보호구역으로 지정된 경우

당해 토지를 상속받은 상속인의 제한기한은

상속개시일부터 계산할 수 있도록 변경되었다.

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집이 없으면 나대지더라도 중과되지 않는다

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일반적으로 건축물이 없는 나지를 양도하는 경우에는

비사업용 토지의 양도로 보아 양도소득세가 중과세된다.

그러나 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지를 양도하는 경우에는

주택을 소유하지 아니한 기간 동안은 사업용 토지에 해당한다.

단, 이러한 나지는

법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 않고

그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지에 한하며

면적은 660㎡ 이내에 한한다.

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따라서 이러한 나지를 가지고 있는 경우,

보유하고 있는 주택을 처분하고 2년이 경과하여 당해 토지를 처분하더라도

비사업용 토지의 양도로 보지 않는 것이다.

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부재지주는 농지를 위탁하면 임대소득세 안 내고 양도소득세 줄어든다

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2008년 2월 22일 소득세법 개정으로

한국농촌공사에 8년 이상 임대 또는 사용대로 위탁한 농지를

비사업용 토지에서 제외토록 하였다.

종전까지 자경을 하지 않은 부재지주의 농지는

농지은행에 임대위탁을 주더라도

비사업용 토지에 해당되어 양도차익의 60%를 양도소득세로 내야 해

농지거래에 어려움이 많았었다.

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예를 들어 1억 원에 취득한 농지를 8년 후 2억 원에 처분한다고 가정해보자.

종전에는 부재지주에 대한 양도차익의 60%인 6,000만 원을 양도소득세로 내야 했지만

앞으로 농지를 위탁하게 된다면

장기보유특별공제 및 일반세율을 적용받아 1,600만 원만 내면 되어

70%가 넘는 절세효과가 있다.

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또 임대위탁을 맡기면 위탁수수료를 내야 하지만

농지를 빌려주는 데 대한 임대료를 대신 받을 수 있어

임대수입은 올리고 양도소득세는 줄이는 효과를 동시에 기대할 수 있다.

더구나 전답을 작물생산에 이용하게 함으로써 발생하는 부동산 임대소득에 대하여는

현행 소득세법에서는 소득세를 부과하지 않고 있다.

다만, 취득 후 최소 1년간 90일 이상은 직접 농사를 지은 후에 농지은행에 위탁할 수 있고,

도시지역 및 계획관리지역 내 농지, 일정면적 미만의 농지는 위탁대상에서 제외된다.

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입주권은 주택수에 포함된다

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종전에는 입주권이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아

1세대 1주택 비과세 및 다주택 보유에 따른 중과를 판정함에 있어 영향을 미치지 않았다.

그러나 2005년 말 세법이 개정되면서

2006년 이후 관리처분인가가 났거나 2006년 이후에 조합원입주권을 취득한 경우에는

당해 입주권을 주택수에 포함하도록 하고 있다.

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1주택자가 소유 중인 주택을 조합원입주권 상태에서 양도시 비과세 받는 방법

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비과세 요건 중 보유 및 거주요건 충족여부는 관리처분계획인가일을 기준으로 판정하며,

조합원입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나,

1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는

1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도해야

조합원입주권에 대하여 비과세를 받을 수 있는 것이다.

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보상지역에서의 세금혜택

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흔히 공공사업용으로 수용되는 경우에 세금을 안 내도 된다고 생각하지만,

사실은 그렇지 않다.

일반적인 매매와 같이 양도세를 신고하고 납부해야 한다.

다만, 공공사업용 토지 등에 대해서는

양도소득세를 10~20% 감면해주는 규정을 두고 있고,

보상금으로 다른 부동산을 1년 이내에 대체취득하는 경우에는

취득세와 등록세를 비과세해주고 있다.

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자경농지가 수용될 경우의 감면 혜택

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세법에서는 8년 이상 자경한 농지를 양도하거나,

공익사업 등을 위해 수용을 당할 경우 양도소득세 감면규정을 두고 있다.

이런 감면제도는 양도소득세를 무제한적으로 감면해주는 것은 아니고,

다음과 같이 한도를 두고 있다.

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먼저

1) 8년 이상 자경농지 감면,

2) 농지대토에 의한 감면

3) 공익사업용 토지 등에 대한 감면을 받을 양도소득액의 합계액은

과세기간별(1년 단위)로 1억 원까지만 감면한다.

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이와 별도로

1) 8년 이상 자경농지 감면과

2) 농지대토에 의해 감면받을 양도소득액의 경우에는

5개 과세기간(5년)의 합계액으로 1억 원까지만 감면받을 수 있다.

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주택정착면적의 5배(10배)를 초과하는 토지는 양도소득세가 중과세된다

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도시지역 안의 주택정착면적의 5배 초과하는 주택부속토지,

도시지역 밖의 주택정착면적의 10배 초과하는 주택부속토지는

비사업용 토지에 해당되어

양도소득세율이 60% 적용되고 장기보유특별공제를 받지 못한다.

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주택정착면적은 건물(무허가 건물을 포함)의 수평투영면적을 기준으로 한다.

수평투영면적은 각 층의 평면도를 합쳤을 경우 나타나는 도면의 전체 면적으로 이해하면 된다.

즉 건물을 위에서 내려다 봤을 때 전체 건물의 면적을 의미하는 것이다.

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기존주택의 정착면적만으로 기준면적(5배 또는 10배)을 초과한 면적이 있는 경우

증축을 하여 부속토지를 기준면적 이내로 할 수 있을 것이다.

단, 주택부속토지로서의 사용기간이 최소한 2년 이상이어야

1세대 1주택 비과세가 적용되며,

최소한 2년 이상 계속 주거용 부속토지로 사용하고 양도해야

비사업용 토지 중과에서 제외된다.

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주거지역, 상업지역, 공업지역으로 편입된 농지는 양도소득세가 중과세된다

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특별시, 광역시 및 시 지역 중 도시지역 안의 농지는

재촌, 자경 여부와 상관없이 비사업용 토지에 해당한다.

즉 주거지역, 상업지역, 공업지역 안의 농지는 비사업용 토지에 해당되어

양도소득세가 중과세된다.

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실제 사용하는 주택의 부수토지를 명확히 하여 세금을 줄이는 방법

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지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도

한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는

주택과 이에 부수되는 토지로 보아

1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다.

​

담장이나 울타리 등으로 경계를 알 수 있는 경우에는

그 현황증거 등을 남겨두면 되지만,

울타리 같은 특별한 경계가 없다면

주택 소재지와 상이한 지번의 토지를 주택의 부수토지로 볼 수 있는가에 대하여

다툼의 소지가 있다.

특히 부동산 처분 후

매수자가 이를 다른 용도로 사용하기 위해

건축을 신축하는 등 과거 현황을 알 수 없다면

더 큰 문제가 된다.

​

주택 주위에 별도의 경계표시를 하지 않은 경우라도

사회통념상 주거생활공간으로 사용했다면

주택의 부수토지로 볼 수 있다고 하지만

이를 인정받기란 쉽지 않은 것이다.

특히 주택 부수토지가 아닌 나대지의 양도에 해당하는 경우

비사업용 토지의 양도에 해당되어

양도소득세가 중과된다.

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따라서 과세관청에 적극적으로 주택부수토지임을 주장하기 위해서라도

비용이 들더라도 담장공사를 하여

그 경계를 확실히 할 필요가 있다.

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상속시 주택 처분 순서에 따른 절세법

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상속받은 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가

일반주택을 양도하는 경우에는

상속받은 주택은 주택수에서 제외하고

국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아

비과세 규정을 적용한다.

​

즉 일반주택을 먼저 양도하는 경우

상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않아

일반주택 1채는 비과세될 수 있지만,

상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는데,

상속개시일 이후 5년 이내에 처분하는 경우에는 일반세율로,

5년이 지나 상속주택을 먼저 처분하는 경우에는 2주택 중과세율이 적용된다.

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주택건물 소유자와 주택부수토지 소유자가 다른 경우 세금을 줄이는 방법

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주택 소유자와 부수토지 소유자가 다른 경우가 있다.

이렇게 자산별 소유자가 다른 경우에는

소유자가 동일세대원인지 여부에 따라

비과세 규정이 달리 적용된다.

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주택 소유자와 부수토지 소유자가 동일세대일 경우에는

부수토지는 주택의 부수토지에 해당되어

주택이 비과세 요건을 갖추었다면

주택과 부수토지 전체를 비과세 받을 수 있는 반면,

주택 소유자와 주택의 부수토지 소유자가 동일세대가 아닌 경우에는

주택이 비과세대상이 되더라도

부수토지는 주택의 부수토지 요건에 해당되지 않아

비과세를 받을 수 없다.

즉 동일세대를 구성해야 유리하다.

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그러나 주택의 부수토지만을 소유한 자가 다른 주택을 처분한다면

상황이 달라진다.

주택 소유자와 동일세대인 경우에는

2주택을 보유하고 있는 자의 주택양도로 보아

비과세 적용이 안 되는 것은 물론,

양도 소득세가 중과될 수도 있다.

그러나 동일세대가 아니라면

주택의 처분이 아닌 단순 토지의 처분으로 보아

일반세율이 적용된다.

즉 동일세대를 구성하지 않아야 유리하다.

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재산은 서서히 물려주어야 한다

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절대 목돈을 주지 말라는 말이다.

그 돈으로 자식들이 사업을 하다가 실패하거나

과소비에 중독돼 가산을 탕진하는 경우가 적지 않기 때문이다.

서서히 물려주는 방법의 예를 들어보자.

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우선 부모 명의로 신용카드를 만들어 자식에게 주어 일정액만큼을 생활비로 쓰게 하고

그 사용액은 부모의 통장에서 결제되도록 한다.

그리고 자식들의 수입은 모두 적금을 들게 한 후 그 통장을 부모가 관리한다.

과소비하는 자식은 신용카드를 회수하거나 사용한도를 대폭 줄인다.

이렇게 하면 올바른 소비문화를 교육할 수도 있으며,

나아가 사전에 일정액의 재산을 세금 없이 증여함으로써 상속재산을 줄여

상속세를 절세할 수 있을 뿐만 아니라

자녀는 차곡차곡 저축해

부동산 등을 취득할 때 자금출처로 인정받을 수 있게 되는 효과도 있다.

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자력 취득 인정금액의 범위

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자금출처가 입증되지 않은 금액이

취득재산가액, 채무상환금액의 20%와 2억 원 중

작은 금액(기준금액)이면 증여추정하지 않는 반면,

입증되지 않은 금액이 기준금액보다 크다면

입증되지 않은 금액 모두에 대해 증여세를 부과하므로 주의를 요한다.

​

예를 들어 재산취득금액이 10억인 경우,

자금출처입증금액이 8억 원 이상이면

증여추정으로 과세되지 않으나

자금출처입증금액이 7억 9,000만 원이면

입증되지 않은 2억 1,000만 원 모두를 증여받은 것으로 추정하여

증여세가 과세되는 것이다.

그러나 자금출처입증금액이 8억 이상이더라도

재산취득금액 중 직접적인 증여사실이 확인되는 금액이 있으면

기준금액 이상 소명여부에 불구하고

실질적인 증여에 해당되어

증여세가 과세됨을 주의하자.

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증여 주택 처분시의 세금 문제

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문 : 아버님이 주택 2채를 가지고 계셨는데

그 중 1채를 3년 전에 저에게 주셨어요.

그 주택을 3년 보유, 2년 이상 거주했기 때문에 양도소득세를 안 내도 되나요?

​

답 : 세법에서는 증여받고 5년 이내 처분한다면

아버님이 증여하지 않고 아버님이 처분하는 경우의 세금과

고객님이 부담할 세금을 비교해서

많은 쪽으로 세금을 매기고 있습니다.

아버님 기준으로 집이 2채이므로 비과세를 받을 수 없고

보상금액에서 아버님이 취득하신 금액을 뺀 금액의 50% 세금을 내야 하는 상황으로 보입니다.

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다주택자 및 비사업용 토지 보유자의 부담부증여

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부담부증여 시 이원적인 과세문제가 발생한다.

전체 재산가치 중 채무분에 대하여는 증여하는 사람이 양도소득세를 내야 하고,

채무를 제외한 나머지 재산 가치에 대하여 증여받은 자가 증여세를 내는 것이다.

과거에는 이러한 부담부증여가

수증받은 자녀들의 입장에서는 증여받은 금액이 줄어들게 되어

절세방안으로 많이 활용되었다.

그러나 다주택 및 비사업용 토지의 양도소득세 중과의 시행으로 인하여

채무승계분에 대하여 부모 입장에서 내야 하는 양도소득세의 부담이 크게 늘어나게 되었다.

특히 취득할 때보다 가격상승이 많을수록.

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중과가 적용되지 않는 상가 및 사업용 토지의 보유자는

여전히 부담부증여의 효과가 있으나

증여하는 물건이 다주택자의 보유주택이거나 비사업용 토지인 경우

절세효과가 없으므로

사전에 총부담세액을 분석하여 실행해야 한다.

부담부증여하는 것이 세부담이 크다면

채무승계 없이 그냥 순수증여하는 것이 유리하다.

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기업상속재산의 경우 세금을 늦춰 낼 수 있다

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상속세는 자산이 현금화되지 않은 상태에서 과세되기 때문에

납세의무자인 상속인은 조세납부를 위한 자금을 마련하기 위해

자산의 무리한 유동화를 강요받을 우려가 있다.

이러한 폐단을 완화하기 위해

상속세 및 증여세법에서는 상속세의 납부기한을 연장해주는데

이를 '연부연납제도'라고 한다.

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과거에는 연부연납기간은 통상적인 경우 3년, 가업상속재산의 경우 5년,

가업상속비율이 50% 이상인 가업상속재산의 경우 15년이었으나

세법개정으로 이 중 가업상속의 경우에

다음과 같이 연부연납기간을 개선했다.

아울러 종전에는 연부연납을 신청하면 세무서에서 연부연납기간을 결정하였으나,

2008년부터는 다음의 기간 범위 내에서 상속인이 신청한 분납기간을 허가한다.

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. 가업상속재산의 경우 :

연부연납 허가 후 2년이 되는 날로부터 5년 (2년 거치 후 최대 5년간 분납)

 

. 가업상속비율이 50% 이상인 가업상속재산의 경우 :

연부연납 허가 후 3년이 되는 날로부터 12년 (3년 거치 후 최대 12년간 분납)

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재산평가를 높게 받아 세금을 줄이는 법

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상속재산이 10억이 안 되므로 상속세 신고를 하지 않았다고 해서

당장 불이익을 보는 것은 없다.

그러나 나중에 상속받은 상가를 처분할 때를 생각하면 얘기가 달라진다.

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상속받은 상가의 시세는 10억 원이지만

정부에서 고시한 기준시가 평가액은 5억 원이라고 가정해보자.

만약 상속세 신고를 하지 않았거나

신고를 하더라도 기준시가를 평가금액으로 상속세를 신고하였다면

세무서에서도 상속받은 상가를 5억 원으로 계산하여 처리할 것이다.

그러나 상가를 2개의 감정평가법인으로부터

시세금액인 10억 원으로 감정평가 받고

이를 신고하면

세무서에서는 상가를 10억 원에 상속받은 것으로 처리할 것이다.

물론 그 감정가액이 적정한지 인정받아야 한다.

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이러나저러나 상속세는 낼 게 없지만,

상속받은 상가의 취득금액이 달라지게 되는 것이다.

만약 나중에 상가를 12억 원에 처분한다면

전자의 경우 양도차익은 7억 원(양도금액 12억 원 - 취득금액 5억 원)이 되지만,

감정평가를 받은 후자의 경우

양도차익을 2억 원(양도금액 12억 원 - 취득금액 10억 원)이 되어

양도소득세 부담이 크게 줄어들게 된다.

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상속세 신고, 일단 먼저 하고 보자

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상속개시일로부터 6월 이내에 상속세 신고서를 제출한 자 또는

증여받은 날로부터 3월 이내에 증여세 신고서를 제출하는 자에 대하여는

납부할 세금의 10%를 차감해준다.

이와 같은 신고세액공제는

납세의무자가 상속세 과세표준의 법정신고기한 내에 성실한 신고를 유도하기 위한 것이므로,

신고와 동시에 세액을 자진납부하지 않았더라도

법정신고기한 내에 신고서가 제출된 경우에는

신고세액공제가 가능하다.

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다른 형제 앞으로 된 상속재산 처분대금을 받으면 증여세 낸다

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세법에서는 상속개시 후 공동상속인 간에 상속재산을 분할함에 따라

각 상속인의 상속지분이 확정되어 등기 등이 된 후

특정상속인이 다른 상속인에게 금전 등을 지급하는 경우

무상으로 지급하는 금전 등에 대하여

증여세가 과세되는 것으로 보고 있다.

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즉 공동상속인의 법정상속지분을 포기하고

어느 특정상속인이 상속재산을 모두 상속받더라도

그 협의분할이 최초인 경우에 한하여

자기 몫 이상을 받은 특정상속인에게 증여세 문제는 발생하지 않지만,

일단 이렇게 상속재산 협의분할이 끝난 뒤에

상속재산을 다시 분할하거나

상속포기분에 대한 대가를 지급하게 된다면

그 내용에 따라 증여세 또는 양도소득세가 과세되는 것이다.